Location : comment établir l'état des lieux locatif ?

En attendant la parution du décret fixant un modèle-type d’état des lieux imposé par la loi ALUR, un décret n° 2616-382 du 30 mars 2016 (JO du 31 mars 2016) précise les modalités d’établissement de l’état des lieux (entrée et sortie) et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale.

Ce texte s’applique aux locations vides, meublées, aux colocations, ainsi qu’aux sous-locations. Il est entré en vigueur le 1er juin 2016.

L’état des lieux comporte la description du logement et, en cas de location meublée, celle des meubles et équipements privatifs mentionnés au contrat de bail .

- le type d’état des lieux (d’entrée ou de sortie),

- sa date d’établissement,

- la localisation du logement,

- le nom ou la dénomination des parties et le domicile ou le siège social du bailleur,

- le cas échéant, le nom ou la dénomination et le domicile ou le siège social des personnes mandatées pour réaliser l'état des lieux,

- le cas échéant, les relevés des compteurs individuels de consommation d'eau ou d'énergie,

- le nombre et la destination des clés (quelles portent elles ouvrent) ou de tout autre moyen d'accès aux locaux à usage privatif ou commun,

- pour chaque pièce et partie du logement, la description précise de l'état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement (il peut être complété d'observations ou de réserves et illustré d'images),

- la signature des parties ou des personnes mandatées pour réaliser l'état des lieux.

- l'adresse du nouveau domicile ou du lieu d'hébergement du locataire,

- la date de réalisation de l'état des lieux d'entrée

- et, éventuellement, les évolutions de l'état de chaque pièce et partie du logement constatées depuis l'établissement de l'état des lieux d'entrée.

L’état des lieux peut être établi soit sur un support papier soit sous forme électronique. Il est remis soit en mains propres soit par voie dématérialisée à chacune des parties ou à leur mandataire au moment de sa signature.

Il doit permettre la comparaison de l’état du logement constaté à l’entrée et à la sortie. Il peut être réalisé sur un ou plusieurs documents ayant la même présentation.

Sous certaines conditions, les parties au contrat de location sont autorisées à se référer à une grille de vétusté permettant de définir « l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement ».

Il n’existe pas de grille de vétusté officielle mais des grilles de vétusté auxquelles les parties peuvent se référer en l’annexant au contrat de bail (et non à l’état des lieux) afin de lui donner une valeur contractuelle.

Les parties au contrat de location peuvent choisir une grille de vétusté parmi celles déjà établies par les bailleurs sociaux ou celles ayant fait l’objet d’un accord collectif local. Ces grilles peuvent être utilisées même si le logement loué ne relève pas du secteur locatif régi par l'accord.

Dans tous les cas, cette grille définit au minimum, pour les principaux matériaux et équipements du bien loué, une durée de vie théorique et des coefficients d'abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives auxquelles serait tenu le locataire.